Valore immobile: come si calcola

Il calcolo del valore immobile è una fase cruciale per chi desidera vendere, acquistare o semplicemente conoscere il reale prezzo di mercato di una proprietà. Ma come si stabilisce il valore di un immobile? Esistono diversi fattori che influiscono sulla valutazione, e comprenderli è fondamentale per prendere decisioni consapevoli. In questo articolo, ti guideremo attraverso i principali elementi da considerare.

Fattori che influenzano il valore immobile

1. Posizione dell’immobile

La localizzazione è uno dei criteri più determinanti per il calcolo del valore immobile. Zone ben collegate, con servizi nelle vicinanze come scuole, negozi, mezzi pubblici e parchi, tendono ad avere un valore più elevato. Anche il contesto urbano (centro città, periferia o zona rurale) incide notevolmente.

2. Dimensione e distribuzione degli spazi

La metratura complessiva è un parametro essenziale per definire il valore immobile. Tuttavia, non conta solo la dimensione: una buona distribuzione degli spazi interni può incrementare la percezione di valore. Ad esempio, una casa ben organizzata con ambienti luminosi risulta più appetibile.

3. Stato di conservazione e finiture

Un immobile ristrutturato o dotato di finiture di pregio avrà un valore superiore rispetto a uno che necessita di interventi di manutenzione. Elementi come pavimentazioni di qualità, infissi a risparmio energetico e impianti moderni possono incrementare sensibilmente il prezzo.

4. Anno di costruzione e classe energetica

La classe energetica è sempre più rilevante per la valutazione di un immobile. Case con elevata efficienza energetica, ad esempio in classe A o B, sono più richieste sul mercato e hanno un valore immobile più alto. Anche l’anno di costruzione influisce: edifici di recente realizzazione spesso garantiscono standard abitativi migliori.

5. Caratteristiche aggiuntive

Balconi, terrazzi, giardini privati, garage e posti auto sono elementi che aumentano il valore immobile. Anche la presenza di sistemi di sicurezza, ascensori e aree condominiali curate contribuisce a una valutazione più alta.

6. Mercato immobiliare locale

Il valore immobile varia in base alle tendenze del mercato immobiliare della zona. Analizzare l’andamento dei prezzi degli immobili simili nella stessa area può fornire una stima indicativa del valore.

Come calcolare il valore immobile

Esistono diverse metodologie per calcolare il valore immobile. Vediamo le principali:

1. Metodo comparativo

Il metodo comparativo è tra i più utilizzati e si basa sul confronto con immobili simili per posizione, metratura e caratteristiche. Per ottenere una stima accurata del valore di mercato, è fondamentale disporre di dati aggiornati sul mercato.

2. Metodo reddituale

Questo approccio è utile soprattutto per immobili destinati a investimento. Si calcola il valore immobile in base al reddito generato dall’affitto, applicando un coefficiente di capitalizzazione.

3. Metodo del costo

Si considera il costo di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, aggiungendo il valore del terreno. Questo metodo è più comune per edifici nuovi o progetti di sviluppo.

4. Metodo matematico

Il calcolo matematico del valore immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile e relativi coefficienti di merito.

Il valore al metro quadro considera vari fattori come la posizione geografica, le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

La superficie commerciale dell’immobile comprende tutte le superfici coperte, quelle ponderate (come terrazzi e balconi) e le percentuali delle superfici di pertinenze.

I coefficienti di merito rappresentano dei parametri correttivi che consentono di adattare la valutazione del valore immobile in base a particolari caratteristiche della proprietà. Sono legati a fattori come:

• Piano dell’immobile: seminterrato (con o senza ascensore) – 25%; piano terra senza giardino – 20%; piano terra con giardino – 10%; primo piano – 10%; secondo piano con ascensore – 3%; secondo piano senza ascensore – 15%; piani superiori al secondo con ascensore + 5%; piani superiori senza ascensore – 30%; ultimi piani con ascensore + 10%; ultimi piani senza ascensore – 30%; attico con ascensore + 20%; attico senza ascensore – 20%.
• Condizioni dell’edificio: da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale nessun coefficiente di merito. Stato scadente – 5%; da 20 a 40 anni. Ottimo stato + 5%. Stato normale nessun coefficiente. Stato scadente – 10%; oltre 40 anni. Ottimo stato + 10%. Stato normale nessun coefficiente. Stato scadente + 15%.
• Stato di conservazione dell’immobile: da ristrutturare -10%; in buono stato 0%; abitazione ristrutturata +5%; finemente ristrutturato +10%; nuova costruzione +10%.
• Esposizione: esterna panoramica + 10%; esterna + 5%; in caso di esposizione mista nessun coefficiente; interna – 5%.
• Luminosità: molto luminoso + 10%; luminoso + 5%; se mediamente luminoso, nessun coefficiente; poco luminoso – 5%.
• Riscaldamento: autonomo + 5%; se centralizzato nessun coefficiente; centralizzato con contabilizzatore +2%; assente – 5%.

Questi coefficienti si applicano in percentuale positiva o negativa sul valore totale dell’immobile per rendere il calcolo il più accurato possibile.

Immaginiamo di avere una superficie commerciale di 100 mq in una zona valutata a 2000 € al mq, con coefficienti di merito da sottrarre pari al -8%. Il calcolo sarà:

Il valore finale sarà quindi 184.000 euro.

Perché affidarsi a un professionista

Se vuoi valutare e determinare con precisione il valore immobile non è semplice. Affidarsi a un perito immobiliare o a un’agenzia come GNM Immobiliare consente di ottenere una valutazione accurata e professionale. I consulenti immobiliari dispongono di strumenti avanzati e conoscenze specifiche per analizzare ogni dettaglio e fornire una stima realistica.

Conoscere il valore immobile è fondamentale per prendere decisioni informate nel mercato immobiliare. La posizione, le caratteristiche dell’immobile e il mercato di riferimento sono solo alcuni degli elementi da considerare. Se desideri una valutazione professionale o hai bisogno di supporto nella compravendita, contatta GNM Immobiliare per una consulenza personalizzata.