Negli ultimi anni il crowdfunding immobiliare si è affermato come una delle forme di investimento più interessanti per chi cerca un’alternativa ai canali tradizionali. Non si tratta di un fenomeno marginale: secondo il Real Estate Crowdfunding Report 2023 del Politecnico di Milano in collaborazione con Walliance, nel solo 2023 in Italia sono stati raccolti 544,5 milioni di euro attraverso 1.314 campagne di crowdfunding immobiliare.
Il motivo è semplice: grazie al digitale, oggi è possibile partecipare a operazioni immobiliari – che un tempo erano riservate a grandi investitori – con capitali molto più contenuti, anche poche centinaia di euro.
Che cos’è e come funziona il crowdfunding immobiliare
Il termine unisce crowd (folla) e funding (finanziamento). In pratica, più persone si uniscono per finanziare un progetto immobiliare, che può riguardare la costruzione di nuovi edifici, la ristrutturazione di immobili residenziali oppure lo sviluppo di spazi commerciali.
Il promotore carica il progetto su una piattaforma online, fornendo informazioni dettagliate: business plan, durata dell’operazione, capitale necessario e rendimento atteso. Gli investitori, anche con quote ridotte, diventano parte attiva dell’iniziativa.
Esistono due principali modalità operative:
- Equity crowdfunding, in cui si acquistano quote della società che gestisce il progetto e si partecipa agli utili generati;
- Lending crowdfunding, in cui si presta denaro alla società con la garanzia di un interesse prefissato.
La prima formula è più rischiosa, perché dipende dal successo economico dell’iniziativa, ma può generare ritorni più elevati. La seconda, invece, è più simile a un prestito e quindi garantisce rendimenti più stabili ma generalmente più contenuti.
Vantaggi e rischi: cosa aspettarsi
Il grande punto di forza del crowdfunding immobiliare è la democratizzazione dell’investimento. Dove una volta servivano grandi capitali per entrare nel settore, oggi è sufficiente una cifra minima per diversificare i propri risparmi e partecipare a operazioni che fino a poco tempo fa erano appannaggio di fondi e professionisti.
Oltre all’accessibilità, il modello offre trasparenza: le piattaforme autorizzate sono obbligate a fornire informazioni chiare sui progetti e a comunicare periodicamente l’andamento dell’operazione.
Gli investitori, però, devono considerare diversi fattori:
- I tempi lunghi di ritorno
- L’eventualità che la società promotrice non rispetti gli impegni
- I cambiamenti normativi o le oscillazioni di mercato che possono incidere sul valore finale degli immobili
- La scarsa liquidità: una volta investita la somma, non sempre è possibile ritirarla prima della conclusione del progetto
Rendimenti medi in Italia
In base ai report delle principali piattaforme italiane, come Walliance o Concrete Investing, i rendimenti medi dichiarati si collocano fra il 7% e l’11% annuo nel lending crowdfunding, con tempi di rientro tra 12 e 36 mesi. Nell’equity crowdfunding i ritorni possono essere più alti, ma meno prevedibili: molto dipende dalla riuscita commerciale del progetto, ad esempio la vendita degli appartamenti di un nuovo complesso residenziale o la valorizzazione di un’area urbana.
Per fare un esempio concreto: un investitore che destina 1.000 euro a un progetto con rendimento atteso dell’8% su 18 mesi, al termine dell’operazione riceverà circa 1.120 euro. Non si tratta dunque di cifre astronomiche, ma di ritorni proporzionati al rischio che si accetta di correre.
Il quadro normativo europeo
Dal novembre 2021 è entrato in vigore il Regolamento (UE) 2020/1503, che disciplina in maniera uniforme il crowdfunding in tutti i Paesi membri. Questa novità ha portato maggiore tutela per gli investitori e ha imposto alle piattaforme di richiedere una licenza ufficiale, rilasciata dalle autorità di vigilanza finanziaria.
Tra le principali innovazioni ci sono la possibilità per le piattaforme autorizzate di operare in più Paesi europei con un’unica licenza, la standardizzazione delle informazioni fornite agli investitori e l’introduzione di strumenti di valutazione dei rischi. Per l’Italia questo ha significato un allineamento con gli standard comunitari e una maggiore trasparenza del mercato, che oggi offre garanzie più solide rispetto ai primi anni di sperimentazione.
Consigli pratici per i nuovi investitori
Chi si avvicina al crowdfunding immobiliare per la prima volta dovrebbe procedere con gradualità. È consigliabile iniziare con piccole somme, valutare attentamente la reputazione della piattaforma, leggere con attenzione i documenti di progetto e soprattutto non concentrare tutto il capitale su una sola operazione. Diversificare è la chiave per ridurre i rischi.
Un altro aspetto fondamentale è il monitoraggio costante: le piattaforme serie inviano aggiornamenti periodici e permettono di seguire l’avanzamento del progetto, dall’avvio dei lavori alla fase di vendita o rifinanziamento.
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